Assembleias condominiais de acordo com o novo código civil.
Você sabia que as assembleias condominiais são determinadas pelo código civil? Esse código é um conjunto de normas baseadas na Constituição Federal, que determinam os deveres e direitos das pessoas, dos bens e das suas relações no âmbito privado e, portanto, regem as relações condominiais.
Sabendo o que é o código civil é necessário entender como ele funciona e quais as suas aplicações para o cotidiano nos condomínios. As normas desse código entraram em vigor a partir 1° dia de janeiro de 1917 e desde e então passou por diversas atualizações que informam a melhor forma de proceder em diversas situações.
O atual Código Civil está em vigor desde 11 de janeiro de 2003. É formado por 2.046 artigos. Está dividido em Parte Geral e Parte Especial. Cada parte é dividida em Livros. Diferentes artigos do código dizem respeito as assembleias condominiais, e após a atualização mais recente as normas referentes a gestão dos condomínios passaram a vigorar estabelecendo as funções dos participantes das assembleias, como deve ocorrer a convocação, como a assembleia deve decorrer e como ela deve ser finalizada.
As funções:
O síndico deve atuar acatando e executando as providências aprovadas em assembleias.
Os condôminos devem comparecer as assembleias e aqueles que se encontrarem ausentes de votações ficam submetidos ao que for decidido (desde que tenham sido convocados para a assembleia).
Quanto às relações entre síndico e Assembleia, segundo o novo Código Civil:
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – Convocar a assembleia dos condôminos;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”
Convocações:
Anualmente uma assembleia ordinária é obrigatória, porém além dela, assembleias extraordinárias podem ser convocadas para resolver assuntos específicos, como obras por exemplo.
A forma e o prazo para a convocação devem ser regulamentados pela convenção do condomínio (caso nenhum prazo seja mencionado, aconselha-se dez dias antes da realização da assembleia).
O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Caso apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade.
Os assuntos discutidos na assembleia dever constar na convocação, para serem votados em assembleia os assuntos devem estar explícitos n convocação.
Quanto a convocação o novo Código Civil determina:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Ao longo da assembleia:
Ao longo da assembleia diversos procedimentos devem ser realizados, como definir um Presidente da Mesa que irá cuidar para que o foco da assembleia se mantenha no que foi pré determinado e irá nomear um secretário para redigir a ata da reunião.
Deve ser elaborada também uma lista com os presentes na assembleia que posteriormente será anexada ao livro de atas do condomínio.
Voto de inquilinos:
Lei dos Condomínios: Art. 24, Parágrafo 4º “Nas decisões da Assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.” (obs.: a Lei dos Condomínios não foi revogada pelo novo Código Civil, mas apenas alterada)
Voto de Inadimplentes
O novo Código Civil proíbe o voto e eleição de inadimplentes:
“Art. 1.335. São direitos do condômino: (…) III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”
Finalizando a assembleia
Todos os itens discutidos e o que for deliberado sobre cada um devem constar na ata da assembleia, que deve ser assinada pelo presidente da mesa e pelo secretário.
A ata deverá ser mantida no Livro de Atas do condomínio por ao menos 5 anos e deve estar sempre disponível para qualquer condômino.
E na pandemia?
Foi sancionada em 2020 a lei 14.010/2020 que permite que as assembleias sejam realizadas integralmente em um ambiente virtual para que a propagação do vírus SARS-Cov-2 não aumente.